近日，港交所官網(wǎng)顯示，朗詩(shī)綠色生活已上傳聆訊后資料集，邁出了登陸資本市場(chǎng)的關(guān)鍵一步。中國(guó)擁有龐大的房地產(chǎn)市場(chǎng)體量，在此基礎(chǔ)之上，物管行業(yè)憑借清晰的業(yè)務(wù)模式、明確的增長(zhǎng)路徑、良好的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流狀況等多重優(yōu)勢(shì)受到資本市場(chǎng)青睞，行業(yè)熱度持續(xù)升溫。“碳中和”背景下，物管行業(yè)的內(nèi)涵更為豐富、外延更為擴(kuò)展，蘊(yùn)含著發(fā)展新機(jī)遇，擁有“綠色基因”及強(qiáng)大的ESG管理體系的朗詩(shī)綠色生活有望加速跑出。

一、深耕長(zhǎng)三角地區(qū)，擁有強(qiáng)大的獨(dú)立業(yè)務(wù)拓展能力

招股書顯示，朗詩(shī)綠色生活于2005年成立，是一家扎根長(zhǎng)江三角洲并持續(xù)增長(zhǎng)的物業(yè)管理服務(wù)提供商。于2020年12月31日，公司的在管總建筑面積為17.3百萬(wàn)平方米，合共123項(xiàng)在管物業(yè)，包括102項(xiàng)住宅物業(yè)及21項(xiàng)非住宅物業(yè)，為逾120,000戶住戶提供服務(wù)。此外，于2020年12月31日，公司的總合約建筑面積為23.7百萬(wàn)平方米。根據(jù)中指院的資料，按照由各自的物業(yè)管理規(guī)模、經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)、服務(wù)質(zhì)量及增長(zhǎng)潛力等因素構(gòu)成的綜合實(shí)力，公司名列“2021中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)”第24名，相較于2020年的28名、2019年的37名、2018年的46名提升顯著。

朗詩(shī)綠色生活深耕經(jīng)濟(jì)實(shí)力與發(fā)展?jié)摿訃?guó)內(nèi)前列的長(zhǎng)三角地區(qū)，在長(zhǎng)三角已建立廣泛的品牌影響力及美譽(yù)度，為公司長(zhǎng)期快速發(fā)展奠定基礎(chǔ)。截至2020年12月31日，公司的物業(yè)管理服務(wù)涵蓋21個(gè)城市，其中就包括了15個(gè)長(zhǎng)江三角洲城市。在公司于中國(guó)的123項(xiàng)在管物業(yè)中，有100項(xiàng)位于長(zhǎng)江三角洲，占公司總在管建筑面積的85.2%。根據(jù)中指院的資料，按在長(zhǎng)江三角洲的在管建筑面積比例計(jì)，公司于2019年在Top50中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)中排名第九位；就在管項(xiàng)目數(shù)量及在管建筑面積增長(zhǎng)率而言，于2019年，公司在總部位于長(zhǎng)江三角洲的中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)中分別排名第三位和第六位。

朗詩(shī)綠色生活市場(chǎng)規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)大，近三年收入及凈利潤(rùn)增長(zhǎng)迅猛。公司向業(yè)主及住戶提供多元化的物業(yè)管理服務(wù)、為非業(yè)主（主要是物業(yè)開發(fā)商）提供增值服務(wù)、以及向在管住宅物業(yè)的業(yè)主及住戶提供一系列的社區(qū)增值服務(wù)。于2018財(cái)年、2019財(cái)年及2020財(cái)年，公司的總收益分別為3.1億元（人民幣，下同）、4.3億元及6.0億元，2018-2020年公司總收益復(fù)合年增長(zhǎng)率達(dá)39.20%；凈利潤(rùn)分別為3,096萬(wàn)元、3,431萬(wàn)元、6,556萬(wàn)元，2018-2020年公司凈利潤(rùn)復(fù)合年增長(zhǎng)率達(dá)45.5%。

朗詩(shī)綠色生活的獨(dú)立第三方業(yè)務(wù)拓展能力強(qiáng)勁，帶來(lái)強(qiáng)大的內(nèi)生增長(zhǎng)動(dòng)能。于2018年12月31日、2019年12月31日及2020年12月31日，公司由獨(dú)立第三方物業(yè)開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)（不包括朗詩(shī)獲獨(dú)立第三方物業(yè)開發(fā)商委聘為服務(wù)提供商提供物業(yè)開發(fā)委托服務(wù)的項(xiàng)目）的在管建筑面積分別為0.8百萬(wàn)平方米、5.5百萬(wàn)平方米及6.2百萬(wàn)平方米，分別占同日在管總建筑面積的8.3%、36.7%及35.8%，其中2019年同比飆升587.5%，展現(xiàn)出強(qiáng)大的獨(dú)立業(yè)務(wù)拓展能力，保障公司的持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)。

二、綠色建筑管理能力突出，品牌知名度及市場(chǎng)聲譽(yù)持續(xù)提升

基于朗詩(shī)集團(tuán)的綠色差異化發(fā)展戰(zhàn)略，朗詩(shī)綠色生活獲“綠色基因”強(qiáng)賦能。公司擁有成熟的綠色建筑管理經(jīng)驗(yàn)，在綠色建筑服務(wù)方面居行業(yè)前列。于2020年12月31日，朗詩(shī)綠色生活的綠色建筑項(xiàng)目占在管物業(yè)總建筑面積的34.4%，而物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)的綠色建筑在管建筑面積僅占其在管總建筑面積的4.3%。根據(jù)中指院的資料，按擁有兩星或以上認(rèn)證的綠色建筑的在管建筑面積比例計(jì)，公司在中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)中排名第三位；于2020年，按綠色建筑在管建筑面積占比及綠色建筑在管總建筑面積計(jì)，公司在中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)中分別排名第四位及第七位。

朗詩(shī)綠色生活與朗詩(shī)綠色地產(chǎn)為關(guān)聯(lián)公司，根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)及友綠智庫(kù)的資料，朗詩(shī)綠色地產(chǎn)在開發(fā)綠色房地產(chǎn)方面的競(jìng)爭(zhēng)力在中國(guó)排名第一。公司與朗詩(shī)綠色地產(chǎn)保持緊密的戰(zhàn)略合作，就朗詩(shī)所開發(fā)物業(yè)及朗詩(shī)與其他獨(dú)立第三方物業(yè)開發(fā)商共同開發(fā)的物業(yè)的中標(biāo)率達(dá)到100%，為業(yè)務(wù)規(guī)模穩(wěn)健增長(zhǎng)提供有力支持。于2018年、2019年及2020年12月31日，公司在管由朗詩(shī)開發(fā)的物業(yè)的建筑面積分別6.6百萬(wàn)平方米、7.2百萬(wàn)平方米及7.8百萬(wàn)平方米，分別占公司于同日在管總建筑面積的72.3%、48.0%及45.2%。于2018財(cái)年、2019財(cái)年及2020財(cái)年，向朗詩(shī)開發(fā)的物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)生的收益分別占公司提供物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)生的總收益的76.8%、61.9%及51.6%。

值得一提的是，朗詩(shī)綠色生活通過(guò)綠色管理、防災(zāi)韌性、健康福祉、能耗管理、資源循環(huán)利用、生態(tài)環(huán)境、污染控制以及水資源管理八個(gè)維度完成綠色運(yùn)營(yíng)與管理體系的升級(jí)，已經(jīng)建立起完整而成熟的綠色差異化運(yùn)營(yíng)能力，品牌競(jìng)爭(zhēng)力持續(xù)增強(qiáng)。公司的綠色建筑管理能力獲得全球綠色建筑的重要推動(dòng)者——英國(guó)建筑研究院（BRE）的認(rèn)可。BRE于2020年正式推出全新的BREEAM In-Use V6認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)，首次針對(duì)集中式住宅社區(qū)的綠色管理和運(yùn)維表現(xiàn)進(jìn)行全面系統(tǒng)評(píng)估，上海朗詩(shī)虹橋綠郡則成為全球首個(gè)通過(guò)BREEAM In-Use V6認(rèn)證的住宅項(xiàng)目，彰顯公司的強(qiáng)大的綠色建筑管理實(shí)力。

三、ESG理念全面融入企業(yè)運(yùn)營(yíng)，以差異化優(yōu)勢(shì)驅(qū)動(dòng)可持續(xù)社區(qū)無(wú)限升級(jí)

朗詩(shī)綠色生活從各類客戶需求出發(fā)，提供多元化與定制化的增值服務(wù)。公司致力于打造有溫度的社區(qū)，為在管住宅物業(yè)營(yíng)造便利、溫馨和快樂的社區(qū)氛圍，持續(xù)強(qiáng)化獨(dú)特的差異化優(yōu)勢(shì)。具體而言，公司主要通過(guò)“詩(shī)友公社”和“匯鄰驛居”兩大品牌提供物業(yè)管理服務(wù)及社區(qū)增值服務(wù)，于在管社區(qū)營(yíng)造溫馨友好的氛圍，并向物業(yè)開發(fā)商及業(yè)主提供物業(yè)代理服務(wù)。公司于2019年獲評(píng)為“中國(guó)特色物業(yè)服務(wù)領(lǐng)先企業(yè)─有溫度的社區(qū)生活引領(lǐng)者”及于2020年獲評(píng)為“中國(guó)物業(yè)服務(wù)特色品牌企業(yè)─有溫度的社區(qū)”。

同時(shí)，朗詩(shī)綠色生活亦為朗詩(shī)及獨(dú)立第三方提供定制化非業(yè)主增值服務(wù)，包括案場(chǎng)服務(wù)、前期咨詢顧問服務(wù)及其他前期服務(wù)、以及為銷售及租賃物業(yè)開發(fā)商擁有的物業(yè)提供物業(yè)代理服務(wù)。通過(guò)與物業(yè)開發(fā)商建立及發(fā)展更緊密的業(yè)務(wù)關(guān)系，使得公司于激烈競(jìng)爭(zhēng)中獲取更加有利的地位，以實(shí)現(xiàn)收入規(guī)模的穩(wěn)步增長(zhǎng)。

發(fā)展戰(zhàn)略方面，朗詩(shī)綠色生活以ESG作為企業(yè)發(fā)展的重要戰(zhàn)略，搭建了健全的ESG管理架構(gòu)，對(duì)標(biāo)ISO37120可持續(xù)城市與社區(qū)標(biāo)準(zhǔn)、SUC可持續(xù)城市與社區(qū)標(biāo)準(zhǔn)、ISC可持續(xù)社區(qū)標(biāo)準(zhǔn)等國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，提出“更包容”、“更安全”、“更健康”作為朗詩(shī)綠色生活可持續(xù)社區(qū)打造的三大維度，驅(qū)動(dòng)可持續(xù)社區(qū)無(wú)限升級(jí)。公司以ESG管理為基礎(chǔ)，通過(guò)有溫度的社區(qū)服務(wù)、專業(yè)的綠色運(yùn)維能力，打造可持續(xù)社區(qū)，讓可持續(xù)社區(qū)成就人們的綠色美好生活。步入“十四五”，社會(huì)責(zé)任越來(lái)越成為考驗(yàn)物管企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的重要維度，朗詩(shī)綠色生活發(fā)布了公司的首份ESG報(bào)告，彰顯強(qiáng)大軟實(shí)力。

朗詩(shī)綠色生活的客戶滿意度高于行業(yè)平均水平，于2019及2020年，根據(jù)中指院就公司的物業(yè)管理服務(wù)進(jìn)行的客戶滿意度調(diào)查，公司獲得的客戶滿意度平均分分別為87分及88分，該等平均分高于同期分別為75分及79分的業(yè)界平均水平。相信憑借公司優(yōu)質(zhì)而備受認(rèn)可的管理與服務(wù)，未來(lái)物管費(fèi)將獲得更多的提價(jià)空間。

當(dāng)前市場(chǎng)對(duì)物業(yè)板塊的認(rèn)知更加成熟，在行情分化態(tài)勢(shì)加劇的背景之下，除了強(qiáng)者恒強(qiáng)的龍頭，惟有具備差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的物管公司才能殺出重圍。對(duì)于身集“綠色物業(yè)管理先行者”、“綠色建筑成熟物管服務(wù)者”、“長(zhǎng)三角區(qū)域領(lǐng)先布局者”、以及“溫情社區(qū)打造及營(yíng)運(yùn)者”等多個(gè)特色標(biāo)簽于一身的朗詩(shī)綠色生活來(lái)說(shuō)，前方將是星辰大海。

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